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Dissolution de votre SCI : quelle fiscalité applicable ?

Temps de lecture : 3 minutes.

Quelle fiscalité pour la dissolution de votre SCI ?

La dissolution de votre SCI entraîne des conséquences fiscales tant sur le plan des droits d’enregistrement, que sur les plus-values immobilières constatées, ou bien (à l’issue de la liquidation amiable) sur le boni de liquidation. De plus, la dissolution d’une SCI peut être causée pour différentes raisons.

Dans cet article, easyACTES fait le point avec vous sur l’ensemble de la fiscalité applicable à la dissolution d’une SCI.

1 – Quels sont les droits d’enregistrement de la dissolution d’une SCI ?

Principe et exceptions.

Le coût des droits d’enregistrement de la dissolution d’une SCI varient. En ce sens, il sont :

→ Plus élevé si un associé reprend l’immeuble qu’il avait apporté à la société ;

→ Plus faible si les biens acquis sont répartis entre les associés.

NB : Dans le cas où la dissolution ne porte pas sur une transmission de biens immeubles entre les associés ou d’autres personnes, l’enregistrement de l’acte est gratuit, donc en franchise de droits d’enregistrement, selon l’article 811 2° du Code général des impôts.

2 – Plus-values de votre SCI à l’occasion de la dissolution : quelle fiscalité ?

Idem si la SCI est à l’IR ou à l’IS.

Chaque associé de la SCI sera prélevé au prorata de ses droits sociaux sur les plus-values constatées à l’occasion de la dissolution de votre SCI. L’impôt sera ensuite déclaré par chaque associé, au titre de l’année au cours de laquelle la dissolution est intervenue.

La dissolution de votre SCI entraîne – tout comme la cessation d’entreprise – une imposition immédiate des bénéfices et des plus-values qui n’ont pas encore été taxés. Cette imposition immédiate est prévue par l’article 202 ter du Code général des impôts.

Comment calculer la plus-value ?

Selon l’article 150 VB du CGI, les plus-values immobilières sont calculées en faisant la différence entre la valeur du prix de vente des biens immobiliers, et le prix d’acquisition de ces biens par la SCI, ou la valeur du bien apporté par les associés pour ces immeubles.

Pour rappel et par principe, l’évaluation du patrimoine immobilier se fait librement par le contribuable. Néanmoins, cette évaluation se fait sous le contrôle de l’administration fiscale, qui peut, en cas d’abus dans l’estimation du contribuable, déclencher une procédure de rectification contradictoire à son encontre.

LIRE ICI : après la dissolution de votre SCI, la procédure de liquidation amiable et radiation définitive devra être effectuée.

3 – Quelle imposition du boni de liquidation de votre SCI ?

Définition, calcul et enregistrement.

1 – Définition du boni de liquidation

Le boni de liquidation est la somme partagée entre les associés à la suite de la liquidation amiable (et non la dissolution anticipée) de votre SCI. Une fois que tous les actifs ont été vendus, que les créanciers de la société ont été payés et enfin que les apports ont été repris, il reste les dividendes non-distribués au cours de la vie de la SCI. Ce sont ces derniers qui vont être partagés et qui vont constituer le boni de liquidation.

Le boni de liquidation résulte de la lecture des comptes de clôtures établis par le liquidateur de la société. Cette étape intervient bien après le prononcé de la dissolution de votre SCI.

LIRE ICI : Comment établir les comptes de clôture de liquidation ?

2 – Calcul du boni de liquidation
Le résultat de la liquidation se calcule de deux façons différentes. Le calcul le plus utilisé, le plus simple et direct est le suivant :
Boni de liquidation = capitaux propres – capital social
3 – Enregistrement du boni de liquidation
Le procès-verbal de clôture des opérations de liquidation est le dernier acte pris par la collectivité des associés. Ce procès-verbal doit être présenté à l’enregistrement au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la société. Cette formalité est payante en cas de boni et génère une taxation au taux proportionnel de 2,5% du montant du boni de liquidation.
4 – Imposition du boni de liquidation
1 – Le boni est perçu par une personne physique :

Le boni de liquidation est fiscalement considéré comme un dividende. Il est donc taxé comme un revenu de capitaux mobiliers et son bénéficiaire dispose de deux possibilités :

→ soumettre le boni au prélèvement forfaitaire unique de 30%

→ ou bien par option au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 40%. Dans ce second cas, il convient de souligner qu’une fraction de la CSG versée devient déductible des revenus fiscaux imposables. legifrance

2 – Imposition du boni de liquidation perçue par une personne morale : L’impôt sur les sociétés est applicable, au taux de droit commun ou réduit.

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