Dissolution d’une SCI : que devient le bien immobilier ?

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Dissolution d’une SCI familiale : que devient le bien immobilier ?

La réponse à cette question varie selon les cas. En effet, cela dépendra de l’existence d’un mali ou d’un boni de liquidation, de ce que les statuts prévoient, mais aussi de la volonté des associés.

Nous pouvons être confrontés à deux cas de figure. easyACTES détaille pour vous les cas à envisager.

1 – Dissolution d’une SCI familiale : que devient le bien immobilier ?

Si la SCI n’a pas suffisamment d’actifs pour payer les créanciers.

Il faut noter que la responsabilité des associés de la SCI est soumise à certains principes que nous allons détailler.

L’article 1857 du Code civil pose le principe de la responsabilité indéfinie des associés d’une SCI, à l’égard des tiers. Par indéfinie, il faut comprendre sans limites. Cela signifie que les créanciers peuvent réclamer aux associés, la part de la dette non honorée par la société.

2 – La responsabilité conjointe et subsidiaire des associés.

On parle d’obligation conjointe par opposition à une obligation solidaire. Quand plusieurs débiteurs sont solidaires, le créancier peut demander le paiement du total à n’importe lequel des débiteurs. Or, l’article 1857 du Code civil dispose que les associés répondent des dettes de la société « à proportion de leur part dans le capital social (…) » Chaque associé ne peut se voir demander que le paiement d’une fraction du montant de la dette, proportionnellement aux parts qu’il détenait dans la société.

Ex. : Pour une dette de 10.000 euros impayés ; A détenant 45 parts et B détenant 55 parts ; le créancier pourra demander 4.500 euros à A et 5.500 euros à B.

L’article 1858 du Code civil pose le principe de subsidiarité : les créanciers doivent poursuivre la société en premier lieu. Le créancier doit prouver la vaine poursuite. C’est une fois que la poursuite est infructueuse, parce que la société n’est plus solvable, que l’on peut se tourner vers les associés.

3 – Le sort du bien immobilier en cas d’insuffisance d’actifs.

Nous sommes donc dans le cas d’une société qui a été dissoute. Au moment de la liquidation, on découvre que l’actif restant dans la société ne permet pas de désintéresser les créanciers totalement. Le bien immeuble sera donc vendu par le liquidateur, et le produit de la vente permettra de rembourser au moins en partie les créanciers.

D’autres hypothèses peuvent survenir :

• Le bien immobilier peut supporter le poids d’une hypothèque, auquel cas, la propriété du bien pourra être transférée au créancier qui bénéficie de cette garantie.

• Le bien immobilier a été apporté en jouissance (usus) ou en usufruit (usus & fructus) à la société. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété. Classiquement la propriété est définie comme un droit composé de 3 grandes prérogatives que sont l’abusus, l’usus et le fructus. Ces droits peuvent être transmis chacun à des personnes différentes pour un même bien. Les créanciers pourront être désintéressés sur la vente de l’usufruit de la société mais ils n’auront pas la pleine propriété pour autant.

2 – Dissolution d’une SCI familiale : que devient le bien immobilier ?

Si les créanciers ont été intégralement payés sur l’actif social.

ATTENTION : même lorsque tous les créanciers ont été payés, un surplus d’actif n’est pas toujours synonyme de bénéfice par rapport à la mise de départ.

Ex : Vous aviez un capital social de 300.000 euros quand vous avez créé la société. Ce capital social comprend d’une part les 100.000 euros apportés par l’associé A en numéraires ; il comprend d’autre part les 200.000 euros correspondant à la valeur estimée de l’immeuble apporté par B. Lors de la liquidation, après paiement des créanciers, il ne reste plus aucun autre actif que le bien immobilier, d’une valeur de 200.000 euros. Vous avez bien remboursé tous les créanciers mais vous avez réalisé une perte, en comparaison de la mise de départ. On dit qu’il y a un mali de liquidation. Dans le cas contraire, si vous partagez entre associés, des actifs d’une valeur totale supérieure au capital social, vous êtes en présence d’un boni de liquidation.

LIRE ICI : Quel est le régime juridique et fiscal du boni de liquidation d’une SCI ?

Une fois les biens liquidés.

Les deux textes de loi les plus importants en la matière sont les articles 1844-2 et 1844-9 du Code civil.

• Les droits aux bénéfices et la contribution de chaque associé aux pertes de la société sont proportionnels aux parts qu’ils détiennent dans la société.

• Les associés peuvent prévoir dans les statuts ou par contrat, une répartition différente du droit aux bénéfices et de la contribution aux pertes.

L’article 1844-9 du Code civil prévoit que :

• La répartition des actifs restants après paiement des créanciers se fait dans les mêmes proportions que la participation de chaque associé aux bénéfices. C’est-à-dire, qu’on redistribue les actifs de la société en respectant le pourcentage que chaque associé touchait sur les bénéfices de la société.

▪ Néanmoins, les statuts peuvent prévoir une répartition différente.

A charge pour lui de dédommager ses associés dans le cas où son bien représente une valeur supérieure à la part de l’actif à laquelle il avait droit : on parle de paiement d’une « soulte ».

NB : Les statuts de la société ou un contrat peuvent prévoir des règles de répartition différentes.

Pour conclure, en présence d’un actif immobilier à partager entre associés après la dissolution de votre SCI familiale et le paiement des créanciers, il conviendra d’appliquer les règles que vous aurez établies dans les statuts ou par contrat.

A défaut de telles clauses contractuelles, l’immeuble pourra être attribué à celui ou ceux des associés qui auront apporté l’immeuble à la société, à charge pour ce(s) dernier(s) de verser une soulte au reste des associés, au prorata de leurs droits aux bénéfices.

Pour éviter toute déconvenue ou toute dispute au sein de votre famille, il est conseillé de réfléchir à toutes les éventualités afin de déterminer par avance dans les statuts, le traitement que vous souhaitez appliquer à votre bien immobilier lors de la dissolution de la SCI.

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