Cession droit au bail commercial : de quoi s’agit-il ? – Comment faire ?

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Cession droit au bail commercial : comment faire ?

Le droit au bail, ou bail, est le contrat par lequel un bailleur met à la disposition d’un preneur, le local dont il est propriétaire. Il tient également une place essentielle dans la vie des affaires.

On parle de droit au bail, parce que le Code de commerce protège particulièrement le locataire, qui a un droit de jouissance paisible des locaux et un droit au renouvellement du bail. De plus, le propriétaire ne peut résilier le bail commercial qu’à l’échéance de périodes de trois ans, pour certains motifs prévus par la loi, moyennant une indemnité d’éviction à verser au preneur.

Lorsque les entreprises ne disposent pas des moyens financiers nécessaires à l’achat d’un bien immobilier, le contrat de bail demeure incontournable.

Que ce soit pour ouvrir un point de vente, stocker des marchandises ou bien encore, ouvrir des bureaux pour les dirigeants et les salariés, les besoins sont aussi divers que les entreprises.

easyACTES passe en revue ici les questions relatives à tous les enjeux d’une cession du droit au bail commercial.

1 – Cession droit au bail commercial : comment faire ?

Qui peut conclure un bail commercial ?

Le bail commercial est défini et régi par des règles spécifiques : les articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce.

Il concerne tout propriétaire qui donne à louer son bien immobilier à une personne, pour exploiter un fonds de commerce, une activité artisanale ou industrielle.

Le régime du bail commercial est très protecteur du locataire. Principalement pour deux raisons :

→ il est conclu pour une durée minimale de neuf ans ;

→ sauf faute du locataire, le bailleur ne peut mettre fin unilatéralement au contrat sans payer une somme d’argent au locataire : l’indemnité d’éviction.

2 – Cession droit au bail commercial : comment faire ?

Distinction entre cession de droit au bail et cession de fonds de commerce.

Ne confondez pas le bail commercial avec le fonds de commerce. Le premier est un élément du second. Le bail permet d’exploiter les locaux concernés pour l’activité du fonds de commerce. Si vous cédez votre entreprise, et sauf volonté contraire, vous cédez le droit au bail avec.

L’article L145-16 du Code de commerce prévoit, que toute clause qui interdit au locataire de céder le bail, à l’acquéreur du fonds de commerce, est réputée non écrite.

Retenez que le bail commercial est un élément qui fait partie intégrante de votre fonds de commerce. Votre situation géographique peut avoir un impact très important sur votre activité. Dans la pratique, l’emplacement permet de capter une clientèle intéressée par vos produits ou vos services.

Si vous exploitez une entreprise commerciale, industrielle ou artisanale, puis décidez de la vendre, le bailleur n’a pas le droit de refuser la transmission du bail au nouvel exploitant.

Dans d’autres cas de figure, vous pouvez décider de céder votre bail sans vous défaire de votre entreprise. Sachez que rien n’empêche légalement le propriétaire du local de prévoir une procédure spécifique. Des conditions particulières à sont à respecter pour une telle cession. Il peut même tout simplement l’interdire.

Enfin, selon l‘article 1717 du Code civil, le bail commercial doit stipuler expressément l’interdiction de cession.

3 – Cession droit au bail commercial : comment faire ?

Comment fonctionne la cession du droit au bail commercial ?

La cession de droit au bail permet de céder sa qualité de locataire à un tiers. Le cessionnaire, celui qui acquiert le droit au bail, vient se substituer au cédant. Cette opération peut être réalisée à titre gratuit, dans la pratique elle est faite à titre onéreux le plus souvent.

Il n’y a donc pas création d’un nouveau contrat de bail mais simplement poursuite de l’exécution du contrat initial. Ce détail a son importance puisque le cessionnaire sera soumis aux conditions du bail précédemment conclu sans lui.

ATTENTION : la cession d’un bail commercial est aussi soumise, dans certains cas, au droit de préemption des communes selon les articles L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Quelles sont les mentions essentielles d’un contrat de cession de droit au bail ?

Le contrat de cession mentionne les principales caractéristiques du bail afin que la partie qui le reprend sache à quoi elle est tenue. De manière non exhaustive on cite :

→ Le prix que devra payer le cessionnaire pour acquérir le droit au bail.

→ Le montant du loyer.

→ La spécialisation des lieux : un bail commercial prévoit les activités qui peuvent être exploitées dans les locaux dont il régit la mise à disposition.

Vérifiez que vous reprenez un bail compatible avec votre activité. A défaut, renseignez-vous sur la présence d’une clause de dé-spécialisation présente au contrat de bail : elle indique les conditions et les frais éventuels à verser au bailleur pour modifier la spécialisation des locaux.

→ Les garanties du cédant envers le bailleur : il est courant que le bail prévoie une solidarité du cédant le nouveau locataire vis à vis du bailleur. Pensez à vérifier la date de conclusion du bail.

Pour les baux conclus à partir du 20 juin 2014, l’article L145-16-2 du Code de commerce interdit au bailleur de demander paiement au cédant du bail, plus de 3 ans après la cession. Au-delà de cette période de 3 ans, les garanties applicables sur le cédant seront réputées non-écrites.

Pour les baux commerciaux conclus avant le 20 juin 2014, aucune disposition légale n’encadre la durée des garanties accordées par le cédant du bail au profit du bailleur. Il est courant de voir des clauses s’appliquant jusqu’à l’extinction du bail.

4 – Cession droit au bail commercial : comment faire ?

Quelles sont les étapes de la cession du droit au bail commercial ?

1 – Purger le droit de préemption éventuel

Les articles L214-1 et suivants, et les articles R214-1 et suivants du Code de l’urbanisme, donnent faculté au Conseil municipal d’une commune de déterminer un secteur géographique dans lequel, la cession d’un fonds de commerce, ou d’un bail commercial seul, peut faire l’objet d’un droit de préemption.

A peine de nullité, le cédant du bail doit informer la mairie du projet de cession, lorsque le local est situé dans le périmètre en question. Si la mairie ne répond pas à cette déclaration préalable, le silence gardé pendant 2 mois équivaut à renonciation du droit de préemtpion.

Lorsqu’on écarte la possibilité d’un droit de préemption, on dit que ce droit est purgé.

2 – Rédiger l’acte de cession avec un professionnel

L’acte de cession de droit au bail rappelle impérativement les conditions du bail. Ainsi, le montant du prix de la cession et les modalités du paiement (mode de paiement, délai ou date du paiement, garanties accordées entre les parties) sont à rappeler.

3 – Signifier la cession au bailleur : une formalité cardinale

L’article 1690 du Code civil dispose que le cédant ou le cessionnaire doit informer le bailleur de la cession, par voie d’huissier. Cependant, si la vente est formalisée auprès d’un notaire, la consentement du bailleur recueilli dans cet acte dispense de toute signification.

ATTENTION : Le non-respect de cette formalité entraîne l’inopposabilité de la cession. La transmission du droit au bail sera privée d’effet à l’égard du bailleur, ce dernier pourra agir comme si la cession n’avait jamais eu lieu.

Le bailleur peut alors considérer le cédant comme étant locataire, pour lui réclamer les loyers, tant que le bail n’est pas été résilié. Le comportement du cédant pourra être considéré comme une faute. Il permettra ainsi au propriétaire de résilier le bail sans aucune indemnité à lui verser. Le cessionnaire pourra être regardé par le propriétaire des lieux comme un occupant sans droits ni titres (un squatteur), et se faire expulser.

4 – Réaliser un état des lieux

Pour éviter tout litige ultérieur entre le propriétaire et le locataire, l’état des lieux est une étape importante. Faites en sorte d’annexer cet état des lieux directement au contrat de bail.

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 20 juin 2014 : l’article 1731 du Code civil prévoit qu’à défaut d’état des lieux, le bien est présumé avoir été loué en bon état dès le départ. Le locataire doit démontrer devant le juge que les détériorations étaient déjà présentes lorsqu’il a emménagé. Faute de quoi il devra réparer ou faire réparer et restaurer à ses frais.

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014 : l’article L145-40-1 du Code de commerce dispose que le locataire doit faire un état des lieux avec le propriétaire, à l’amiable, dès la prise de possession du local. A défaut d’état des lieux effectué par les parties ou par une personne qu’elles ont mandatée, le bailleur ou le preneur peut alors faire dresser l’état des lieux par un huissier de justice.

Si le propriétaire n’a entrepris aucune de ces démarches en vue de dresser l’état des lieux, en cas de litige et en l’absence d’untel état des lieux, il devra démontrer que les détériorations ont été causées par le locataire.

4 – Déclarer la cession de bail commercial à l’administration fiscale

Le Code Général des Impôts prévoit que la cession d’un droit au bail fait l’objet d’un impôt appelé droit de mutation.

La cession doit faire l’objet d’une déclaration dans un délai de 1 mois. Elle doit être faite auprès du service des impôts compétent du lieu de situation géographique du bien loué.

Mentionnez le montant du prix de la cession. A défaut de prix (dans le cas d’une cession à titre gratuit), c’est la valeur vénale du droit au bail qui doit être estimée et déclarée. L’administration fiscale se réserve le droit de vérifier ces informations. En cas de prix de cession inférieur à la valeur du droit au bail, elle peut retenir la seconde de ces valeurs.

Le cédant est redevable de ces sommes à l’administration, mais l’acte de cession peut parfaitement prévoir que le cessionnaire remboursera leur montant au précédent locataire. Lorsque le prix ou la valeur vénale du droit au bail est égale ou inférieure à 23 000 euros, l’imposition est nulle.

Consulter le Code Général des Impôts, articles 719, 1584,  et 1595 bis.

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