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Création d’une SCI pour un local professionnel : comment faire ?

Temps de lecture : 3 minutes.

Création d’une SCI pour un local professionnel : comment faire ?

La plupart des activités professionnelles nécessitent de disposer d’un local adapté. Celui-ci peut être loué mais nombre de commerçants et artisans préfèrent la sécurité de l’acquisition. L’achat direct via la société même est la solution la plus classique, mais l’investissement via une SCI offre plus de sécurité patrimoniale et de souplesse de gestion.

En effet, détenir par le biais d’une société civile immobilière (SCI) le local professionnel d’une entreprise est un moyen pour l’entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. Créer une SCI pour y mettre le local professionnel permet notamment de limiter la garantie des créanciers professionnels de l’entrepreneur. Cependant, en cas de faillite, ces créanciers pourront contester l’existence cette SCI.

Si une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, elle relève normalement d’une imposition à l’impôt sur le revenu. Ainsi, en transférant un local professionnel vers une SCI, c’est permettre une certaine optimisation fiscale entre IR et IS et entre le régime des plus-values professionnelles et celui des plus-values des particuliers.

Attention : si le local professionnel est déjà inscrit à l’actif d’une entreprise, son transfert à la SCI déclenche l’imposition de la plus-value.

easyACTES vous éclaire sur la création d’une SCI pour un local professionnel.

1 – Quels sont les avantages de créer une SCI pour un local professionnel ?

Listing rapide des avantages.

Créer une SCI pour acquérir son local commercial connait divers avantages :

• séparer la propriété immobilière professionnelle du reste de l’actif commercial ;

• suivre la gestion : loyers et charges ;

• conserver le bien et de le relouer, en cas de cession du fonds de commerce ou de cessation de l’activité commerciale ;

• transmettre facilement les parts sociales de la SCI au conjoint ou aux héritiers ;

• transmettre le bien immobilier, sans frais de notaire, à travers la cession ou la donation du nombre de parts souhaité ;

• éviter le statut d’indivision en cas de décès ;

• minorer la valeur du local : la valeur d’un bien en SCI subit une décote de 5 à 20% selon certains experts de l’immobilier.

2 – Créer une SCI pour acquérir un local professionnel.

Une séparation d’activité sécurisant le patrimoine professionnel.

La création d’une SCI dédiée à l’achat du local professionnel a pour effet de créer deux entités juridiques bien distinctes :

• la SCI uniquement propriétaire du bien immobilier ;

• l’entreprise professionnelle proprement dite.

La distinction entre les deux structures permet de sécuriser la partie immobilière du patrimoine professionnel. En effet, en cas de faillite de l’entreprise, la SCI ne sera pas concernée par la procédure collective et le patrimoine immobilier restera la propriété de l’entrepreneur.

La séparation du patrimoine immobilier et de l’activité professionnelle apporte également plus de souplesse en cas de cession, en permettant de vendre indépendamment l’un et l’autre. Pour exemple, il est possible de céder de façon séparée les murs et le fonds de commerce.

LIRE ICI : Comment se passe la cession de parts d’une SCI ?

Une transmission facilitée du patrimoine.

La SCI peut facilement être transmise aux futurs héritiers, sans pour autant entraver l’activité commerciale.

En effet, il suffit de céder la nue-propriété de la SCI à ses enfants pour que ceux-ci en soient plus tard pleinement propriétaires sans pour autant entraver l’activité courante, l’usufruit étant suffisant pour continuer l’activité professionnelle.

3 – Comment sont imposés les revenus locatifs dégagés par une SCI ?

SCI à l’IS ou SCI à l’IR.

1 – Le régime classique des revenus fonciers pour la SCI.

Il est important de déterminer comment choisir la fiscalité de votre SCI. Tout d’abord, dans le régime classique des revenus fonciers pour la SCI, le bénéfice dégagé par la location des locaux est calculé comme si le bien était détenu directement par le dirigeant. Les bénéfices fonciers de la SCI seront répartis, au nom des associés, au prorata de leur quote-part du capital social. La SCI est alors transparente, fiscalement parlant. De plus, les résultats de la SCI sont déclarés sur un imprimé spécifique : la déclaration 2072-S, qu’il faut remettre à chaque associé et aux services fiscaux.

Les résultats de la SCI sont calculés, comme les revenus fonciers classiques. Il convient alors d’ajouter les loyers encaissés, puis, vous de soustraire de ces revenus, les dépenses déductibles :
• Les frais de gestion ;
• Les charges de copropriétés ;
• La taxe foncière ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les travaux d’amélioration.

Cependant, le régime classique de la SCI connait toutefois quelques inconvénients :
• la non déductibilité des frais d’acquisition du bien,
• la non déductibilité des amortissements comptables,
• la déductibilité de la perte limitée à 10.700 € sur les revenus de l’année. Le surplus du déficit est reportable pendant 10 ans pour le même montant annuel.
• L’imposition des plus-values est identique à celui des personnes physiques. (taux de base de 19%, abattement de 6% par année au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème, 4% la dernière année). Les prélèvements sociaux de 17,2% à compter de 2018 sont également réduits en fonction de la durée de détention au-delà de la 5ème année. Il faudra attendre 30 ans pour échapper à ces prélèvements sur la plus-value.

2 – Le régime de la SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés.

Tout d’abord, la SCI peut être assujettie, sur option, à l’Impôt sur les Sociétés (IS), dès sa création, ou en cours d’existence.

Attention : l’option pour l’IS est irrévocable et doit se faire dans les 3 mois du début de l’exercice fiscal.

Par ailleurs, les avantages de l’option IS pour une SCI, sont les suivants :

• Les taux de l’IS peuvent être inférieurs au taux marginal de votre Impôt sur le Revenu (IR). Rappelons que les taux de l’IS sont de 28 % pour les bénéfices inférieurs à 500 000 € et 31% au delà de 500 000 € de bénéfices en 2019. Le taux de l’IR peut aller, lui, jusqu’à 45%.

• La rémunération du gérant et les charges sociales correspondantes sont déductibles.

• Les amortissements du bien immobilier viennent réduire considérablement le résultat fiscal. Attention cependant, car en cas de vente, ces amortissement augmentent la plus-value.

• Les bénéfices non distribués par la SCI ne sont pas taxés au nom des associés.

• En cas de distribution de ces revenus, la taxation s’opère comme pour les dividendes d’actions. Les associés bénéficient de l’abattement de 40% pour le calcul de l’IR.

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