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Créer une SCI : le Guide Complet. Avantages & inconvénients, impositions, formalités, démarches…

Temps de lecture : 7 minutes.

Notre cabinet dématérialisé vous présente tout ce qu’il faut savoir pour créer sa SCI : avantages fiscaux et patrimoniaux, formalités de création, statuts, associés et gérance, capital à verser, vie de la société, partage des bénéfices et des dettes… Vous trouverez ici des ressources complètes ainsi que toutes les réponses en lisant notre guide complet.

1 – Définition générale.

La SCI, c’est quoi ?

En droit civil français, une société civile immobilière (SCI) est une société civile qui a un objet immobilier. Le recours à une SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

Il est important de savoir que toute personne physique (un particulier) ou morale (une société) peut créer une société civile immobilière SCI en France et dans les départements d’Outre-mer et cela, quelle que soit sa nationalité.

La SCI se compose au minimum de 2 associés. Cette règle est impérative. Au cours de son existence, une SCI peut toutefois se retrouver détenue par un unique associé, mais cette situation ne peut être que transitoire.

La SCI peut être constituée pour 3 buts différents :
→ Gestion d’immeubles
→ Mise en location d’immeubles
→ Construction d’immeubles en vue de leur vente

Cette forme sociale présente donc un certain nombre de caractéristiques qui en font une option particulièrement appréciée des personnes souhaitant investir en commun dans un projet immobilier.

NB : Une SCI ne peut en aucun cas faire de commerce, ni avoir un but agricole. Sa vocation est exclusivement immobilière, rien d’autre. Ainsi, la SCI ne peut pas avoir pour objet d’acheter des immeubles dans l’unique perspective de les revendre. Elle peut bien entendu vendre le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire, mais ne peut en faire un commerce régulier.

La SCI familiale, c’est quoi ?

Il s’agit d’une SCI constituée entre membres d’une même famille. Le fonctionnement reste le même qu’une SCI de gestion, toutefois, le capital ne peut pas être détenu par des associés externes à la famille. Ce type de SCI convient à la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Le patrimoine immobilier est ainsi conservé sans risque que de le voir partagé avec un membre externe à la famille.

2 – Les règles de fonctionnement de la SCI.

Contenu obligatoire et rédaction des statuts.

Les statuts constituent les règles de fonctionnement de la SCI. Ils doivent être écrits et signés par l’ensemble des associés. Bien que leur rédaction soit assez souple, un certain nombre d’éléments doivent être impérativement respectés.

L’objet social : librement choisi par les associés selon leurs objectifs, la seule limite étant que l’objet social ait un caractère civil. L’objet social peut avoir un caractère commercial dans 2 cas :
→ Mise en location de logements meublés
→ Achat pour revente de biens immobiliers

Le capital social : son montant est librement déterminé dans les statuts sans plancher légal. Par ailleurs, il est possible de constituer une SCI à capital variable, ce qui garantit l’anonymat des associés dans les statuts.

Le siège social : librement déterminé par les associés : il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de tout autre endroit indiqué dans les statuts.

Les associés : au moins 2 associés personnes physiques ou morales (il est impossible de créer seul une SCI). La responsabilité des associés est illimitée au prorata de leur participation au capital social.

Typologie des apports : 2 types d’apports admis :
→ Apports en numéraire: apports de sommes d’argent
→ Apports en nature: apports de biens meubles ou immobiliers

Les parts sociales : il y a une attribution de parts sociales à chaque associé au prorata de leur participation au capital. Avec la possibilité de démembrer les parts sociales entre les associés : certains détiennent la nue­propriété et d’autres l’usufruit.

La gérance : une désignation est obligatoire d’un avec la possibilité d’aménager les pouvoirs et de prévoir les modalités de leur contrôle dans les statuts.

Durée de vie de la SCI : 99 ans maximum mais les statuts peuvent prévoir les conditions de prorogation.

Concernant la rédaction des statuts, celle­-ci est libre sous 2 formes différentes :
→ Acte notarié : rédaction par un notaire imposant l’enregistrement au Service des impôts des entreprises (SIE) et le paiement de droits d’enregistrement
→ Acte sous seing privé : rédaction par les associés eux­mêmes sans obligation d’enregistrement au SIE

3 – Les avantages de la constitution d’une SCI.

Avantages en droit civil.

Tout d’abord, la création d’une SCI permet d’écarter l’application des règles de l’indivision à la source de nombreux conflits lorsque le bien immobilier est détenu en copropriété. L’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision contraint en effet l’ensemble des copropriétaires du bien à procéder à sa vente. De la même manière, les décisions portant sur la gestion du bien sont soumises à l’accord unanime des indivisaires, ce qui peut se révéler problématique en présence d’un conflit entre copropriétaire.

Au sein d’une SCI, la propriété du bien est transférée à la société. A ce titre, le gérant prend en charge l’accomplissement des actes de gestion courante, limitant ainsi l’ingérence des associés ainsi que les risques de blocage qui peuvent en découler. De même, il suffit pour l’associé qui souhaite quitter la société de vendre ses parts sociales, ce qui permet de ne pas pénaliser les autres associés.

Avantages en droit fiscal.

→ Diminution des impôts des associés à titre personnel : lorsque la société réalise un déficit, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus. Le déficit foncier contribue ainsi à diminuer de manière globale les revenus figurant sur la déclaration, et donc le montant des impôts dus.

→ Application du régime des plus­-values des particuliers : en cas de vente d’un immeuble détenu par la société, celle­-ci bénéficie d’abattements pour durée de détention au même titre que les particuliers, ce qui lui permet d’être exonérée d’impôt sur la plus­value dans certains cas. Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.

4 – Les inconvénients de la constitution d’une SCI.

Coût et frais liés à la création d’une SCI.

ll est vrai que la constitution d’une SCI génère des coûts liés à chaque étape de la procédure qu’il convient de prendre en compte. Le tarif est contenu concernant la création d’une SCI en ligne. Voici le détail des frais d’immatriculation :

→ Rédaction des statuts : le recours aux services d’un notaire ou d’un avocat peut parfois coûter plusieurs milliers d’euros.

→ Réalisation d’apports : bien que les associés peuvent créer une SCI avec un capital d’1€ seulement, il est recommandé d’apporter un montant suffisant pour rassurer les banques, établissements de crédits ou investisseurs.

→ Enregistrement des statuts : lorsque les statuts sont rédigés par un notaire, ce qui est obligatoire en cas d’apport de bien soumis à publicité foncière, le document doit être enregistré au Service des impôts des entreprises (SIE), ce qui donne lieu au paiement de droits d’enregistrement de 5%.

→ Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales : ses frais s’élèvent à environ 5.50€ HT par ligne de 20 caractères, soit entre 200 et 250€ par annonce selon le JAL choisi et le département d’immatriculation.

→ Immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS) : le greffe exige un paiement d’environ 80€ à l’envoi du dossier de demande d’immatriculation.

Responsabilité des associés de la SCI.

Il est important de souligner que les associés sont responsables indéfiniment du passif social, au prorata de leur participation au capital social. Il est donc possible que des créanciers sociaux se retournent contre eux en cas de défaut de paiement de la société.

Vie de la société au cours de son activité.

Enfin tout événement entraînant la modification des statuts tels que rédigés à la création de la société implique de respecter une procédure longue et contraignante.La décision doit en effet être votée au cours d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, selon les dispositions des statuts, et déclarée au greffe du Tribunal de commerce afin qu’il puisse inclure une inscription modificative au RCS.

5 – Fiscalité et régimes d’imposition de la SCI.

La SCI imposée à l’impôt sur le revenu.

La SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR), qui constitue le mode d’imposition applicable aux sociétés de personnes, et la distingue de fait des sociétés commerciales qui dépendent généralement de l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans le cas où la société relève de l’impôt sur le revenu, l’imposition de la SCI s’effectue au niveau des associés, lui permettant ainsi d’éviter de s’acquitter d’obligations déclaratives qui se révèlent très fréquemment contraignantes. A la clôture de l’exercice social, les bénéfices imposables dégagés par la société sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Chacun procède alors à l’indication de ces montants dans leur déclaration de revenus personnelle, dans la catégorie des revenus fonciers. De cette manière, les bénéfices imposables se voient appliquer le barème évolutif de l’impôt sur le revenu.

LIRE ICI : La fiche détaillée sur les deux régimes fiscaux de la SCI.

La SCI imposée à l’impôt sur les sociétés.

La SCI peut relever de l’IS, dans certains cas spécifiques :
→ Lorsque l’objet social de la société présente à titre exceptionnel un caractère commercial
→ Lorsque les associés optent expressément pour ce régime d’imposition

Les associés peuvent décider de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque ce mode d’imposition se révèle plus favorable au vu des revenus générés. En cas d’option volontaire pour le régime de l’IS, la société doit notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) de sa décision. Le nouveau mode d’imposition prendra effet dans le mois suivant la réception de la notification.

La société doit déclarer ses bénéfices imposables à la clôture de chaque exercice social auprès du SIE dont elle relève.

6 – Dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI.

La demande d’immatriculation d’une SCI s’effectue en déposant un dossier de constitution au centre de formalités des entreprises dont dépend le siège social de la société. Ce dossier doit comprendre les éléments obligatoires suivants :
→ un formulaire M0 complété et signé,
→ un exemplaire daté et signé des statuts de la SCI,
→ un exemplaire daté et signé du procès­verbal de nomination du gérant,
→ l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales,
→ un justificatif d’occupation des locaux,
→ pour le gérant personne physique : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non­ condamnation et une attestation de filiation (lorsqu’elle ne figure pas sur un autre document),
→ pour le gérant personne morale : un extrait d’immatriculation daté de moins de 3 mois,
→ pour les associés non gérants personnes physiques : une copie de la pièce d’identité ou du passeport,
→ un pouvoir en original du gérant s’il n’a pas signé lui­même le formulaire M0,
→ pour chaque bénéficiaire effectif : le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise
→ règlement des frais de greffe

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