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Comment choisir l’imposition d’une SCI : IR ou IS ?

Temps de lecture : 3 minutes.

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour objet de permettre l’acquisition, la conservation et, en général, la location de biens immobiliers. LIRE ICI : Bien comprendre la SCI.
Toutefois, une interrogation se pose au moment de la création d’une SCI : celle du choix de l’option fiscale.

Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? Les conséquences financières résultant de ce choix étant très différentes, adopter la bonne option fiscale se révèle essentiel pour gérer au mieux votre SCI.

1 – SCI imposée à l’IR.

Régime fiscal par défaut de la SCI.

Il est important de savoir qu’une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR). En pratique, une fois votre SCI immatriculée au RCS, le régime fiscal déclaré auprès du SIE (Service des Impôts de Entreprises) sera le régime de l’impôt sur les revenus. Ainsi, l’imposition étant réalisée, pour la totalité du résultat, entre les mains des associés, en fonction de ses droits qu’ils possèdent dans la société.

2 – SCI imposée à l’IS.

Option irréversible ou cas exceptionnel.

Opter pour l’IS pendant la vie de la SCI est tout à fait possible sur décision des associés de la SCI. Toutefois, ce choix entraîne les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise et donne lieu, en principe, à une imposition immédiate du résultat non encore imposé, des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.

De plus, ce changement de régime fiscal rend exigible un droit spécial de mutation sur les apports purs et simples effectués à la SCI par des personnes non soumises à l’IS. Ce droit est perçu sur la valeur vénale des biens à la date du changement de régime.

Exceptionnellement, ce régime s’impose lorsque la société se met à exercer une activité commerciale, comme peut l’être la location d’un logement meublé. Il faut savoir également qu’une fois exercée, l’option est irrévocable ! Il n’est alors plus possible de basculer de l’IS vers l’IR.

3 – Le régime fiscal de la SCI imposée à l’IR.

Revenus, bénéfices, déficits et plus-values.

Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers.

Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier. Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dans la catégories de revenus fonciers, sur la quote-part de résultat qui lui revient.

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros (et sans limite dans certains cas particuliers).

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus- values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus- value imposable supérieure à 50 000 euros.

Toutefois, la plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Concernant les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IR est imposé selon les règles des plus- values immobilières. Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles s’applique.

4 – Le régime fiscal de la SCI à l’IS.

Imposition distincte des associés.

En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est appliqué. Les déficits ne pourront être imputés que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ceux sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent.

La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l’imposition également.

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IS est imposé selon les règles des plus- values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale).

Pour les associés personnes physiques, un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans :
→ 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans
→ 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.

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